这场深刻的自我革命，将考验管理层的决断力和执行力，也将决定万科能否在不依赖外部"输血"的情况下，真正靠自身力量站起来，并走下去。
中房报记者 许倩丨北京报道
大股东的承诺依旧，但对于万科而言，"输血支持"的持续性正加速趋紧。
11 月 20 日，万科召开 2025 年第一次临时股东会，董事长黄力平携执行副总裁郁亮、李锋、华翠、李刚、韩慧华以及董事会秘书田钧共同出席。
这是黄力平自 10 月 13 日接棒万科董事长以来，首次以新身份公开亮相。他在会上表示，作为大股东，深铁集团将与各方一起，不懈努力，帮助万科有序化解风险，摆脱困境，推动万科重回健康发展轨道。
与此同时，此次股东大会的主题是对《关于就深铁集团向公司提供股东借款并由公司提供担保订立框架协议的议案》进行表决。
根据该议案，自 2025 年起至当年股东大会召开日（预计不迟于 2026 年 6 月 30 日召开 2025 年度股东大会），深铁集团向万科提供不超过 220 亿元额度的借款，用于偿还公司公开债本息以及深铁同意的指定借款利息。
截至目前，深铁集团已向万科提供借款总金额为 213.76 亿元，这意味着，万科从大股东处可动用的剩余借款额度已经非常少了。而且，万科后续还需对已发生的借款提供抵质押担保，否则深铁有权要求提前偿还已发生的借款本息。
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从信用借款向抵押担保借款转变
根据安排，可提供的抵质押担保物包括，万科或其下属子公司拥有的合法经营性房地产、固定资产、存货、在建工程或股票、非上市公司股权等。
其中，借款本金余额与经营性房地产、固定资产、存货、在建工程、股票等担保物评估价值的比率（抵 / 质押率）为 60%～70%，与非上市公司股权质押评估价值的比率（质押率）为 50%～60%。
查阅过往公告，万科已将不少优质资产用于担保。其中包括上市物业平台万物云的部分股权、杭州万科智谷项目全部股权、嘉兴项目公司全部股权，以及自持的办公资产和长租公寓项目等。
截至 2025 年 8 月，万科已 3 次质押万物云股权，质押股份占万物云已发行股本总额约 55.8%。万科通过多层架构实际控制万物云 57.12% 股份。换言之，目前万科对万物云可自由支配股份仅剩 1.32%。
对于此次抵质押安排，万科管理层回应称，此举是履行此前股东借款合同中的相关约定，资产抵质押也体现了市场化、法治化原则。"前期为及时满足公司资金需求，大股东已先行提供了部分资金，此次是申请获得股东授权，完成资产抵质押手续。大股东今年以来全力支持万科，借款条件也优于市场水平。"
该项议案曾引发市场多番讨论。有投资机构人士认为，根据合同条款和监管文件来看，深铁并没有承担"对万科整体债务兜底"的义务，也没有承诺在本次额度之外继续输血，这意味着，深铁对万科的流动性支持可能将告一段落。
深铁对万科的股东支持方式，正从信用借款向抵押担保借款的结构性转变。这一变化也反映出，在房地产行业调整周期中，资本市场对风险管控的进一步强化。
华泰证券研报分析认为，万科此次贷款框架协议的设定，可能更多出于加强国资对外借款的风险管理需要，并不代表深铁对万科的支持力度减小；但同时也表明，万科需要加强自身"造血"能力，以应对后续债券兑付压力。
对于持有万科 27.18% 股权的第一大股东深铁集团而言，其对万科的支持正付出实实在在的代价。2024 年，受万科业绩影响，深铁集团确认了超百亿元的投资亏损。同时，深铁集团自身的站城开发业务也深受房地产行业周期影响，2024 年该业务实现营业收入 79.17 亿元，同比减少 46.23%，收入占比 37%；全年深铁集团净利润为亏损 335 亿元。
在当前行业深度调整期，深铁对万科的支持已不仅是简单的股东义务履行，更是一种需要平衡自身承受能力的艰难抉择。
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万科须学会"自我造血"
市场的耐心并非无限。对于万科而言，依托抵押担保获取资金，已是当前形势下能争取到的最佳支持，但这终究只是权宜之计。要真正走出困境，万科必须激活自身的"造血"功能，实现独立健康的现金流循环。
针对股东关心的公司经营情况、房地产市场趋势、资本运作等问题，万科管理层作出回应。
财报显示，今年前三季度，万科实现营业收入 1613.9 亿元，同比下降 26.61%，权益净亏损 280.2 亿元。1～10 月，万科实现销售金额 1152.8 亿元，同比下降 43%。
资金压力显著。截至三季度末，万科已偿还公开债务 288.9 亿元，深铁集团累计向其提供借款超 300 亿元。但偿债之路不乐观。据 DM 查债通统计，2025 年最后两个月，万科还有 3 笔境内债陆续到期，待偿本金总额为 73 亿元；2026 年一季度还有 11 亿元境内债需要兑付。
"在房地产新旧发展模式的转换过程中，要消化过去‘三高阶段’形成的负担，必然有一个阵痛期。"黄力平坦言，公司发展面临严峻挑战，经营业绩也会持续承压。
万科管理层表示，后续会进一步通过资本运作，剥离部分与公司战略关联度不高的业务和资产，改善现金流和资产负债结构。今年前三季度，万科已完成大宗交易签约金额近 70 亿元，冰雪业务也已剥离出售给中旅集团。
近日，万科旗下广州万溪越秀区 1723 平方米商办物业、4742 平方米办公楼同步摆上货架，两项资产均源自其 2019 年以 551 亿元"天价"收购的广信不良资产包。在招标公告中，付款条款明确："最迟 2025 年 12 月 15 日前缴清全款"，凸显公司对于资金的迫切需求。
对于行业趋势，万科管理层判断，随着各项稳楼市政策逐步落地见效，市场合理住房需求将稳步释放，行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段。
对于万科未来工作，黄力平表示，一方面，万科将坚持战略聚焦，按照"十五五"规划建议中"推动房地产高质量发展"的工作要求，在稳定住宅开发业务的基础上，从城市聚焦、业务组合、发展模式、产品定位、科技赋能等五个方面综合施策。
另一方面，万科将坚持规范运作，主动开展组织优化工作，压缩管理层级，缩短管理链条，整合事业部资源，持续构建更加规范、高效的治理机制。此外，坚持科技赋能，应用新一代信息技术、绿色低碳技术、新型建造技术提升产品竞争力。
从依赖"输血"到实现"造血"，万科正经历一场关乎生存的极限压力测试。这场深刻的自我革命，将考验管理层的决断力和执行力，也将决定万科能否在不依赖外部"输血"的情况下，真正靠自身力量站起来，并走下去。
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